Skip to ContentSkip to Navigation
Expertisecentrum CIBIFOnderdeel van Rijksuniversiteit Groningen

Expertisecentrum CIBIF

Faculteit Economie en Bedrijfskunde
Centre of Expertise CIBIFBlog
Header image Centre of Expertise CIBIF

Te hoge boetes bij oversluiten hypotheek?

Datum:21 maart 2017
Auteur:Auke Plantinga
Auke Plantinga
Auke Plantinga

De financiële sector heeft grote moeite om het verloren vertrouwen van de consument te herwinnen. Een nieuwe tegenslag hierbij is dat op 20 maart j.l. de AFM bevestigd heeft dat hypotheekfinanciers te hoge boetes hebben berekend aan klanten die hun hypotheek oversluiten. Volgens het televisieprogromma Radar (20/3/17) gaat het hierbij om gemiddeld zo'n 3.000 Euro per klant. Voor de gemiddelde Nederlander zijn dit forse bedragen. Dit is koren op de molen van de achterdochtige consument. 

Waar het om gaat

Het gaat hier om consumenten met hypotheken waarbij de rente voor een aantal jaren vast staat. Zo kan iemand tien jaar geleden een hypotheek hebben afgesloten met een looptijd van twintig jaar tegen een rente van 6,5%. Tien jaar geleden zou dat een gangbare rente kunnen zijn geweest, en de consument had toen gekozen voor een lange rente looptijd om zo het risico van een rentestijgingen uit te sluiten. Op dit moment is de rente aanzienlijk lager, en de betreffende consument heeft nu achteraf spijt van zijn beslissing. In het contract staat echter een clausule die de consument verplicht om de aanbieder het renteverschil te vergoeden. In dit voorbeeld zou het dat gaan om een verschil van 4,5% bij een nieuwe rente van 2% over de resterende rentelooptijd van 10 jaar. Dat kan dus al snel oplopen. Kleine verschillen in de wijze waarop de berekeningen worden gedaan hebben grote gevolgen voor de klant.

Zijn de klanten bedrogen?

De vraag is echter of de aanbieders van hyptheken haar klanten daadwerkelijk hebben bedrogen. De kritiek van de AFM richt zich in ieder geval op twee aspecten. Ten eerste zijn veel aanbieders niet helder over de manier waarop de boete wordt berekend. Ten tweede hanteren de meeste aanbieders een referentierente die het gunstigst is voor henzelf terwijl de AFM van mening is dat de referentierente in het voordeel van de klant zou moeten worden gekozen.

Dat aanbieders niet transparant zijn over de berekeningen is geen nieuw punt. In het verleden waren met name verzekeraars berucht door de onnavolgbare wijze waarop ze kosten in rekening brachten bij kapitaalverzekeringen, die daarom ook wel woekerpolissen werden genoemd. Dit is uiteraard een kwalijke zaak, omdat een klant recht heeft op een heldere verantwoording van een boeteberekening die vele duizenden Euros gaat kosten. Wat dat betreft is het goed dat de AFM op dit punt is opgetreden en ook dat aanbieders volgens dezelfde systematiek gaan werken. Juist dit gebrek aan transparantie leidt er al snel toe dat klanten zich bedrogen voelen. 

Het is niet op voorhand duidelijk dat de referentierentie in het voordeel van de klant zou moeten worden gekozen. Om te beginnen is het goed om vast te stellen dat de klant eigenlijk gewoon vraagt aan de bank om een verlaging van de vooraf overeengekomen maandelijkse rentelasten. Het is een begrijpelijk wens. 

Dat vervolgens de aanbieder rentederving vergoed wil hebben is niet alleen begrijpelijk maar ook noodzakelijk. Tegenover de hypotheek in dit voorbeeld staat mischien wel een andere klant in de vorm van een lijfrente polis die 10 jaar geleden is afgesloten tegen de rentes van toen. Wanneer de rentederving niet wordt gecompenseerd dan willen alle klanten hun hypotheek oversluiten en bestaat een reëel risico dat de verplichtingen aan klanten aan de andere kant van de balans niet worden nagekomen. 

Hoe nu verder?

Het vervelende aan de wijze waarop deze problematiek in het nieuws komt is dat wederom de indruk ontstaat dat de financiële sector bezig is consumenten uit te kleden. Het punt in dit geval is echter dat consument terug komt op een eerder gemaakte afspraken met de aanbieder en alsnog de rente willen betalen die hoort bij een korte looptijd. Er is dus niet sprake van een 'boete' maar eerder van een schadevergoeding aan de aanbieder. Het omgekeerde geval zou je als consument ook niet op prijs stellen. Stel je voor dat de bank over tien jaar bij je langs met de mededeling dat ze de rente willen verhogen naar 6% op de hypotheek die je 10 jaar geleden hebt afgesloten met een rente van 2% voor 20 jaar vast. 

De compensatie voor de rentederving betekent dat consumenten er doorgaans in termen van netto contante waarde niet op vooruitgaan. Omdat de boeterente vaak meegefinancierd wordt in de nieuwe hypotheek of omdat de looptijd van de nieuwe hypotheek langer is dan van de oude hypotheek lijkt het alsof de maandlasten dalen. Dit vinden consumenten vaak zo aantrekkelijk dat ze niet door hebben dat ze er in termen van netto contante waarde op achteruit gaan. Uiteindelijk wordt de consument op kosten gejaagd omdat ook de nieuwe hypotheek afsluitkosten met zich meebrengt. Een goede vervolgvraag is dan ook of de kosten van de onderlinge concurentie van financiële instellingen die op elkaars bestaande klanten jagen wel opweegt tegen het voordeel van de consument.

Tags: Mortgages