Skip to ContentSkip to Navigation
Over onsNieuws en agendaNieuwsberichten

Prof.dr.ir. Arno van der Vlist: ‘Woningmarkt blijft op slot, huishoudens moeten reserveren voor afboeking en waardedaling’

02 november 2011

De Nederlandse woningmarkt zit op slot en er zijn nauwelijks instrumenten om dat slot open te breken. Niet alleen huiseigenaren en banken, maar ook overheden staan met hun rug tegen de muur, stelt Arno van der Vlist, hoogleraar vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen. ‘Langzamerhand krijgen we in de gaten dat vastgoed niet alleen maar in waarde stijgt. We hebben jarenlang geprofiteerd van stijgende woningprijzen; nu moeten we reserveren voor afboeking en waardedaling. De teruglopende consumptie zal de economie schaden.’

Arno van der Vlist
Arno van der Vlist

Afgelopen juni verlaagde het kabinet de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent. Hoewel de tijdelijke regeling nauwelijks effect heeft gehad op de woningmarkt, gaan in de Eerste Kamer stemmen op om de belasting op de aankoop van een huis permanent te verlagen. Het tekent de machteloosheid van de politiek en de ernst van de situatie op de woningmarkt. ‘Zeker voor de korte termijn zijn er geen oplossingen,’ aldus hoogleraar Van der Vlist. ‘Het schip van de woningmarkt is aan lager wal geraakt. We moeten de komende jaren peddelen, tot we weer wind in de zeilen krijgen.’

Voorschot op pensioen

De toename van de leencapaciteit heeft een belangrijke rol gespeeld bij het ontstaan van de problemen op de woningmarkt, legt Van der Vlist uit. Tot ’92 bedroeg de hoogte van een hypotheek maximaal 3,5 maal het bruto salaris van de kostwinner. Vanaf dat jaar ging ook het tweede inkomen meetellen en kon tot vijf maal het bruto jaarinkomen geleend worden – met uitschieters tot hypotheken ter waarde van wel zeven jaarinkomens in 2008. Doordat er meer geld beschikbaar kwam, stegen de huizenprijzen. Om van belastingvoordelen te profiteren, besloten veel kopers hun hypotheek niet af te lossen. Van der Vlist: ‘Zolang de huizenprijzen stegen, ging dat goed. Maar nu de leencapaciteit afneemt en de huizenprijzen dalen, ontdekken veel huizenkopers dat ze ongewild een voorschot hebben genomen op hun pensioen.’

Hervorming huurmarkt

Ook onevenwichtigheden in de huursector verlammen de woningmarkt, aldus Van der Vlist. Goedverdienende ‘scheefwoners’ houden huurwoningen bezet die eigenlijk bedoeld zijn voor de lage inkomensgroepen, en stellen de overstap naar de koopmarkt uit. ‘Huurprijzen zouden moeten meegroeien met het inkomen van de huurders tot een marktconform niveau. Alleen een grondige hervorming van het huurstelsel, waarbij zowel het huurstelsel als het huidige systeem van huurtoeslagen op de schop gaat, zal effecten hebben op de woningmarkt,’ stelt de hoogleraar.

Hypotheekrenteaftrek beperken?

Verder heeft de rijksoverheid nauwelijks instrumenten om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken, aldus Van der Vlist. ‘De hypotheekrenteaftrek beperken kan eigenlijk alleen tijdens hoogconjunctuur. Nu zouden daardoor te veel mensen in financiële problemen komen.’ Dat de verlaging van de overdrachtsbelasting nauwelijks effect heeft, lijkt inmiddels ook wel duidelijk, en van het terugdringen van tophypotheken en het stimuleren van nieuwbouw heeft Van der Vlist evenmin hooggestemde verwachtingen. ‘Langzamerhand krijgen we in de gaten dat vastgoed niet alleen maar in waarde stijgt, daar komt het op neer. We hebben jarenlang op te grote voet geleefd; nu moeten we ons consumptiepatroon aanpassen. Huishoudens doen er goed aan nu te reserveren voor afboeking en waardedaling. En ja, teruglopende consumptie zal de economie schaden.’

Hoge grondprijzen

Lokale overheden hebben momenteel misschien meer invloed op de woningmarkt dan de landelijke, denkt Van der Vlist. ‘De hoge grondprijzen houden nieuwbouwprojecten tegen. Grondbedrijven onderzoeken wel de mogelijkheid om hun beleid bij te stellen, maar omdat gemeenten steeds meer taken van het Rijk moeten overnemen en daar minder geld voor krijgen, ligt dat in veel gemeenten heel moeilijk.’ Belangrijk is dat gemeenten nieuwbouw afstemmen, stelt van der Vlist. ‘Voor projecten in drie aangrenzende gemeenten is misschien geen markt, maar een van de drie projecten kan misschien wél doorgaan. Dat moet men gezamenlijk onderzoeken.’

Curriculum vitae

Prof.dr.ir. Arno van der Vlist (Hardinxveld, 1971) studeerde agrarische economie in Wageningen. Na zijn promotie aan de Vrije Universiteit te Amsterdam in 2001 werkte hij enige tijd in de vastgoedwereld en als universitair docent aan Wageningen Universiteit. Sinds eind 2008 is hij hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen. Zijn onderzoek richt zich op ruimtelijk-economische aspecten van de vastgoedmarkt en op aanbesteding in bouw en vastgoed.

Meer informatie

Bekijk ook deze uitzending van Adams Appel: Arno van der Vlist vertelt hoe belangrijk het is wat mensen denken dat hun huis waard is

Reacties

Guido Wierink (November 3, 2011 om 12:59 pm)

U stelt in uw “opinie van de week” dat afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, negatieve financiële gevolgen heeft voor veel mensen, maar is er niet een mogelijkheid om de hypotheekrenteaftrek geleidelijk af te schaffen. Te beginnen bij huizen van bijvoorbeeld boven de 5 ton (om maar een cijfer te noemen)? In eerste instantie is de hypotheekrenteaftek helemaal niet bedoelt voor zulke grote aankoopsommen, maar meer om starters de woningmarkt op te helpen. Laten we nu weer terug gaan naar de kern van de maatregel en perk stellen aan de hoogte van de hypotheekrenteaftrek. Hierdoor zullen naar mijn idee ook relatief goedkopere woningen waarde vaster zijn dan dure woningen (van wege het maximale bedrag op hypotheekrenteaftrek) en worden de relatief rijkere mensen meer belast dan de minder bedeelde bevolking.

Ik hoor het ook graag als ik er helemaal naast zit met mijn redenering.

Vriendelijke groet, Guido Wierink

Laatst gewijzigd:15 september 2017 15:10
printOok beschikbaar in het: English

Meer nieuws